Informationen zur Zwangsversteigerung

Immobiliarzwangsversteigerung

I. Was kann versteigert werden?

1. bebaute Grundstücke,
2. unbebaute Grundstücke,
3. Wohnungs- und Teileigentum,
4. Erbbaurechte.

II. Wer kann einen Versteigerungsantrag stellen?

1. jeder, der ein Grundpfandrecht (Grundschuld, Hypothek oder Sicherungshypothek) im Grundbuch des Schuldners eingetragen hat,
2. jeder, der einen persönlichen Vollstreckungstitel (vollstreckbares Urteil, Vollstreckungsbescheid) in Händen hat,
3. eine Gemeinde- oder Stadtkasse wegen öffentlicher Grundstücksabgaben (Grundsteuern, Erschließungskosten).

III. Welches Gericht ist für die Durchführung des Verfahrens zuständig?

Das Amtsgericht, in dessen Bezirk das zu versteigernde Grundstück liegt.

IV. Ablauf des gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahrens:

Nach Eingang des formlosen Zwangsversteigerungsantrages bei Gericht und Prüfung auf Zulässigkeit und Vollständigkeit wird die Zwangsversteigerung durch Beschluss des Gerichtes angeordnet.
Dieser Beschluss bewirkt die Beschlagnahme des Grundstücks.
Um die Beschlagnahme nach außen hin sichtbar zu machen, wird im Grundbuch des Schuldners ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Aufgrund eines Zwangsversteigerungsantrag eines weiteren Gläubigers wird der Beitritt dieses Gläubigers zu dem bereits laufenden Verfahren zugelassen.
Der Schuldner hat nun die Möglichkeit, binnen 2 Wochen nach Zustellung des Anordnungs- bzw. des Beitrittsbeschlusses die einstweilige Einstellung des Verfahrens für die Dauer von 6 Monaten zu beantragen. Ein solcher Antrag hat nur Erfolg, wenn durch die Einstellung eine Versteigerung vermieden werden kann, etwa durch einen freihändigen Verkauf des Versteigerungsobjektes (Kaufvertrag sollte bereits abgeschlossen sein bzw. es müssten Kaufinteressenten benannt werden können) oder durch eine Begleichung der Schuld innerhalb der Einstellungsfrist.
Der Gläubiger selbst kann zu jeder Zeit die einstweilige Einstellung des Verfahrens für die Dauer von längstens 6 Monate bewilligen. Von dieser Möglichkeit kann der Gläubiger während eines Zwangsversteigerungsverfahrens zweimal Gebrauch machen.
Wurde kein Antrag auf einstweilige Einstellung gestellt, beauftragt das Gericht einen Gutachter mit der Schätzung des Versteigerung.

Nach Vorliegen des Gutachtens wird der Verkehrswert des Objektes vom Gericht festgesetzt.
Ist dieser Wert rechtskräftig, so wird ein Versteigerungstermin bestimmt.
Die Versteigerung findet immer im Gerichtsgebäude statt.

Der Versteigerungstermin wird wie folgt veröffentlicht:

1. im ZVG-Portal - www.zvg-portal.de - (mindestens 6 Wochen vor dem Termin)
2. in der örtlichen Zeitung (ca. 3 bis 4 Wochen vor dem Termin)
3. durch Aushang an der Gerichtstafel
4. durch Aushang in der Gemeinde, in der sich das Versteigerungsobjekt befindet.

Nach der Bestimmung des Versteigerungstermins haben Interessenten die Möglichkeit, das Gutachten auf der Geschäftsstelle des Versteigerungsgerichtes einzusehen und sich daraus Notizen zu machen. Ein Anspruch auf Aushändigung einer Kopie des Gutachtens besteht nicht.
Ferner können die Interessenten das Versteigerungsobjekt von außen besichtigen. Eine Innenbesichtigung des Hauses ist regelmäßig nur mit Einwilligung des Schuldners möglich.

V. Ablauf eines Zwangsversteigerungstermins:

Ein Zwangsversteigerungstermin ist öffentlich.
Jeder kann daran teilnehmen.

Nach Feststellung der Erschienenen wird zu Beginn des Termins folgendes bekanntgemacht:

1. welcher Grundbesitz versteigert werden soll,
2. von welchen Gläubigern das Verfahren betrieben wird,
3. wann die Beschlagnahme des Grundbesitzes erfolgt ist,
4. ob Mieter oder Pächter bekannt sind,
5. welche Ansprüche und Rechte bereits angemeldet worden sind,
6. in welcher Höhe der Verkehrswert festgesetzt worden ist,
7. mit welchen im Grundbuch eingetragenen Rechten der Grundbesitz belastet ist.

Im Anschluss daran wird das geringste Gebot aufgestellt.

Dieses setzt sich zusammen aus:

1. den Rechten und Belastungen (Grundschulden, Hypotheken, Wegerechte o.ä.), die vom Ersteher übernommen werden müssen,
2. dem Betrag, der mindestens bar geboten werden muss (dieser enthält die Gerichtskosten für das Verfahren, u.U. angemeldete öffentliche Grundstückslasten und laufende und 2 Jahre rückständige Zinsen für bestehenbleibende Grundpfandrechte.

Die Bedeutung des geringsten Gebotes sowie anderer Versteigerungsbedingungen werden im Versteigerungstermin ausführlich erörtert. Im ersten Termin darf für ein Gebot (Bargebot + bestehenbleibende Rechte) unter 50 % des festgesetzten Verkehrswertes von Amts wegen kein Zuschlag erteilt werden. Bei einem Gebot, das über 50 % jedoch unter 70 % des festgesetzten Verkehrswertes liegt, kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn er bei einem Gebot von 70 % des Verkehrswertes eine höhere Zuteilung erhalten würde. Wenn ein Zuschlag versagt wurde, weil die 5/10- oder die 7/10-Grenze nicht erreicht worden ist, so kann in einem weiteren Termin der Zuschlag auf ein Gebot erteilt werden, das unter 50 % des Verkehrswertes liegt. Der bestrangig betreibende Gläubiger hat die Möglichkeit, dieses zu verhindern, indem er noch im Versteigerungstermin die einstweilige Einstellung des Verfahrens bewilligt und das Verfahren damit zum Ruhen bringt.

Wenn in einem Termin gar keine Gebote abgegeben werden, so wird das Verfahren für alle betreibenden Gläubiger einstweilen eingestellt und nur auf Antrag dieser Gläubiger fortgesetzt. Der Antrag muss innerhalb einer Frist von 6 Monaten gestellt werden, andernfalls wird das Verfahren für den jeweiligen Gläubiger aufgehoben.

Bei der Abgabe von Geboten ist folgendes zu beachten:

1. Gebote können nur mündlich im Versteigerungstermin abgegeben werden.
2. Wer zum Termin nicht erscheinen und deshalb nicht mitbieten kann, darf sich durch einen anderen vertreten lassen. Dieser Vertreter muss aber eine Bietungsvollmacht vorlegen, die von einem Notar beglaubigt ist. Das gilt auch für Eheleute.
3. Der Bieter muss sich durch Vorlage des Personalausweises oder des Reisepasses ausweisen.
4. Gebote werden immer nur auf den später bar an das Versteigerungsgericht zu zahlenden Teil des geringsten Gebotes abgegeben, evtl. bestehenbleibende Rechte muss der Bieter deshalb zur Ermittlung des Erwerbspreises hinzurechnen.
   Beispiel: abgegebenes Gebot (Bargebot) 50.000,00 EUR
   bestehenbleibende Rechte (Hypothek) 100.000,00 EUR
   tatsächlicher Erwerbspreis 150.000,00 EUR
   
5. Auf Antrag eines Beteiligten muss der Bieter eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des festgesetzten Verkehrswertes erbringen. Die Zahlung hat unverzüglich nach Abgabe des Gebotes an das Gericht zu erfolgen.
   
   Eine Sicherheitsleistung durch Barzahlung ist ausgeschlossen!
   Die Sicherheitsleistung kann durch Vorlage eines Bundesbankschecks oder eines von einem inländischen Kreditinstitut ausgestellten Verrechnungsschecks (mit Unterschriften von zwei Bankangestellten) erbracht werden.
   
   Der Scheck darf nicht älter sein als drei Tage.
   
   Der gezahlte Betrag wird im Falle der Zuschlagserteilung auf Antrag des Erstehers auf das zu zahlende Bargebot angerechnet.

V. Biet"stunde"

Nach der Aufforderung des Gerichtes zur Abgabe von Geboten beginnt die Bietungszeit. Diese dauert mindestens 30 Minuten und kann bei Bedarf verlängert, jedoch nicht verkürzt werden.
Gebote können während der Bietzeit zu jeder Zeit abgegeben werden. Nach Ablauf der Bietungszeit wird das letzte Gebot dreimal aufgerufen. Wird danach kein weiteres Gebot abgegeben, so wird die Versteigerung geschlossen. Es folgen Verhandlungen über den Zuschlag. Werden keine gegenteiligen Anträge gestellt, wird dem Meistbietenden der Zuschlag erteilt. Der Meistbietende ist mit der Zuschlagserteilung sofort neuer Eigentümer des ersteigerten Grundbesitzes geworden (nicht erst mit Grundbucheintragung). Er kann sofort über den Grundbesitz verfügen.
Ein Ersteher tritt in bestehende Mietverhältnisse ein. Er hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht, dass heißt, er kann dem Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen zum nächstmöglichen Termin (zum 3. des auf die Zuschlagserteilung folgenden Monats) kündigen.
Räumt der alte Eigentümer das versteigerte Objekt nicht freiwillig, so kann der Ersteher beim Versteigerungsgericht die Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen. Mit dieser Ausfertigung kann er einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung des ersteigerten Objektes beauftragen.

VI. Verteilungtermin

Etwa 4 bis 8 Wochen nach der Erteilung des Zuschlags findet der Verteilungstermin statt. In diesem Termin hat der Ersteher das Bargebot (abzüglich evtl. gezahlter Sicherheitsleistung) zu entrichten. Das Bargebot ist vom Zuschlag an bis einen Tag vor dem Verteilungstermin mit 4 % zu verzinsen.
In dem Verteilungstermin stellt das Gericht einen Teilungsplan auf. Aus diesem ergibt sich zunächst die Schuldenmasse sowie die Reihenfolge, in der der Versteigerungserlös an die vorhandenen Gläubiger verteilt wird.
Zuerst werden aus dem Erlös die Gerichtskosten und die vom Gläubiger eingezahlten Gerichtskostenvorschüsse befriedigt.
An zweiter Stelle stehen die öffentlichen Grundbesitzabgaben. Danach folgen die im Grundbuch eingetragenen Grundrechtspfandgläubiger in der Reihenfolge ihrer Eintragung im Grundbuch . Sollte danach noch ein Teil des Versteigerungserlöses vorhanden sein, erhalten die Gläubiger eine Zuteilung, die das Verfahren wegen einer persönlichen Forderung betreiben. Die Reihenfolge ergibt sich bei diesen Gläubigern aus der Reihenfolge der Zustellung der Beschlagnahme (Anordnungs- bzw. Beitritts-)beschlüsse an den Schuldner.
Sollte nach Befriedigung sämtlicher Gläubiger noch Erlös vorhanden sein, so erhält diesen der alte Eigentümer.
Die Verteilung des Versteigerungserlöses erfolgt in der Regel bargeldlos. Nach der Verteilung ersucht das Versteigerungsgericht das Grundbuchamt um Eintragung des Erstehers als neuen Eigentümer und um Löschung der durch den Zuschlag erloschenen Rechte.
Im Grundbuch darf der Ersteher jedoch erst als Eigentümer eingetragen werden, wenn er die Grunderwerbssteuer (4,5 % des Erwerbspreises) gezahlt und das zuständige Finanzamt eine entsprechende Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat.
Nach Zuschlagserteilung erhält das Finanzamt vom Gericht eine Veräußerungsanzeige und kann daraufhin die Grunderwerbssteuer berechnen und vom Ersteher anfordern.

Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft

Außer einer Forderungsversteigerung kann eine Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft angeordnet werden.

Die Aufhebung folgender Gemeinschaften kann verlangt werden:

1. Gemeinschaft nach Bruchteilen,
2. Erbengemeinschaft,
3. BGB – Gesellschaft nach ihrer Auflösung,
4. eheliche Gütergemeinschaft nach Beendigung des Güterstandes,
5. fortgesetzte Gütergemeinschaft nach deren Beendigung.

Die Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft an einem Grundstück oder die Aufhebung der Gemeinschaft an dem Miteigentümern in Gesamthandgemeinschaft (z.B. Erbengemeinschaft) gehörenden Grundstücks erfolgt durch Einigung sämtlicher Miteigentümer. Kommt eine Einigung nicht zustande (eine Teilung in Natur kommt bei Grundstücken in der Regel nicht in Frage), so kann ein Miteigentümer einen Antrag auf Einleitung eines Versteigerungsverfahrens zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft stellen.
Der Verfahrensablauf deckt sich mit dem Verfahren der Forderungsversteigerung (Beschlagnahme evtl. Einstellungsmöglichkeit, Verkehrswertfestsetzung, Terminsbestimmung).

Die Versteigerungsbedingungen im Versteigerungstermin unterscheiden sich von den Versteigerungsbedingungen einer Forderungsversteigerung.
Da es in der Teilungsversteigerung keinen bestrangig betreibenden Gläubiger gibt, bleiben in diesem Verfahren sämtliche im Grundbuch eingetragenen Rechte bestehen und müssen vom Ersteher übernommen werden.

Das geringste Bargebot setzt sich zusammen aus den Gerichtskosten, eingezahlten Gerichtskostenvorschüssen, evtl. öffentlichen Grundstückslasten sowie den laufenden und 2 Jahre rückständigen Zinsen der im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte.

Sollte sich nach Aufstellung des Teilungsplanes ein Übererlös für die bisherigen Eigentümer ergeben, so kann das Geld nur bei Vorlage übereinstimmender Erklärungen sämtlicher Miteigentümer verteilt und ausgezahlt werden. Verweigert nur ein Miteigentümer seine Zustimmung zur Auszahlung, so wird der gesamte Übererlös bei Gericht hinterlegt. Die Miteigentümer müssen sich dann außerhalb des Versteigerungsverfahrens über die Auszahlung einigen oder eine Einigung im Wege des Zivilprozesses herbeiführen.

Sollten noch Fragen zu Zwangsversteigerungsverfahren oder -bedingungen offen sein, wird jede Zwangsversteigerungsrechtspflegerin oder jeder Zwangsversteigerungsrechtspfleger diese einem ernsthaften Bietinteressenten gerne beantworten.